Strategisch grondbeleid essentieel voor regie op ruimtelijke ontwikkeling: De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) adviseert gemeenten om proactief te anticiperen op aankomende ruimtelijke ontwikkelingen door het voeren van een actief grondbeleid. De aanleiding voor dit dringende advies is de verwachte impact van de nieuwe Nota Ruimte, waarin het Rijk de regie wil versterken op het gebied van ruimtelijke ordening.
De VNG waarschuwt in een recente brief aan alle Nederlandse gemeenten dat het tijd is om het initiatief weer in handen te nemen: door gronden aan te kopen, strategische kaders op te stellen en speculatie op grondprijzen zoveel mogelijk te beperken.
Nota Ruimte: koerswijziging in nationale ruimtelijke ordening.
De Nota Ruimte, waarvan de ontwerpversie naar verwachting na de zomer ter inzage wordt gelegd, markeert een beleidsmatige omslag. Het kabinet wil via dit document meer centrale regie voeren op ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder het aanwijzen van grootschalige woningbouwlocaties, energielandschappen en infrastructuurzones.
De VNG voorziet dat bij het bekend worden van deze locaties, zowel publieke als private partijen actief zullen inzetten op het verwerven van strategische grondposities. Dit zal vrijwel zeker leiden tot prijsstijgingen op de grondmarkt, mede doordat eigenaren anticiperen op toekomstige functiewijzigingen en waardevermeerdering.
Gevolgen van stijgende grondprijzen: risico’s voor haalbaarheid en betaalbaarheid.
Volgens de VNG brengt deze prijsontwikkeling aanzienlijke risico’s met zich mee voor de realisatie van maatschappelijke opgaven. Hoge aankoopprijzen kunnen ertoe leiden dat ontwikkelaars onvoldoende financiële ruimte overhouden voor een rendabele exploitatie. Hierdoor dreigen plannen te stagneren of ontstaat er een financieringsgat dat alleen met publieke middelen kan worden opgevangen.
“Dat geld verdwijnt dan uit de keten, terwijl het juist bedoeld is om maatschappelijke doelen te realiseren,” aldus de VNG.
Advies aan gemeenten: neem tijdig regie over grondbeleid.
De VNG roept gemeenten op om tijdig strategische keuzes te maken op het gebied van grondbeleid, zoals:
- Het actief verwerven van gronden
- Het formuleren van duidelijke kaders voor grondverwerving door derden
- Het vroegtijdig vastleggen van voorwaarden waaraan gebiedsontwikkelingen moeten voldoen
Door vooraf kaders te stellen en transparantie te bieden, kunnen ontwikkelaars deze voorwaarden meenemen in hun businesscases. Dit voorkomt onaangename verrassingen, stimuleert verantwoord gronduitgiftebeleid en beperkt speculatieve prijsopdrijving.
Voorkeursrecht: effectief instrument voor gemeentelijke regie.
De VNG wijst bovendien op het belang van het instrument voorkeursrecht. Door een voorkeursrecht te vestigen op strategische percelen, verkrijgen gemeenten het eerste recht van koop. Dit versterkt hun onderhandelingspositie en voorkomt dat gronden van eigenaar wisselen met een speculatieve waardevermeerdering als gevolg.
Zelfs wanneer een perceel al in handen is van een marktpartij, blijft het overwegen van een voorkeursrecht zinvol. Het kan toekomstige prijsstijgingen en ongewenste versnippering van grondeigendom beperken.
Actief grondbeleid niet zonder risico’s: lessen uit het verleden.
Hoewel de voordelen evident zijn, erkent de VNG dat een actief grondbeleid ook risico’s kent. De kredietcrisis van 2008 toonde aan dat grootschalige grondaankopen gemeenten financieel kwetsbaar kunnen maken. Voorbeelden zoals Apeldoorn en Lansingerland, die miljoenenverliezen leden, onderstrepen het belang van een gedegen risicomanagement en realistische grondexploitatie.
Voor gemeenten met beperkte financiële slagkracht kan een faciliterend beleid – waarbij marktpartijen gronden verwerven en ontwikkelen – een alternatief zijn. Echter, deze route biedt minder sturingsmogelijkheden voor publieke doelen zoals woningbouw, klimaatadaptatie en natuurontwikkeling.
Oproep tot structurele oplossing: planbatenheffing als instrument.
Naast het stimuleren van actief grondbeleid pleit de VNG voor de herinvoering van de planbatenheffing. Deze fiscale maatregel stelt overheden in staat om een deel van de waardestijging van grond na herbestemming af te romen. Zo wordt grondspeculatie ontmoedigd en blijft de meerwaarde deels beschikbaar voor maatschappelijke investeringen.
De VNG voert op dit moment actief lobby in Den Haag om deze maatregel opnieuw op de agenda te krijgen. De contouren van een nieuw wettelijk kader worden momenteel uitgewerkt op nationaal niveau.
Conclusie: proactieve grondstrategie onmisbaar voor toekomstgerichte gebiedsontwikkeling.
Met het oog op de aankomende Nota Ruimte en de complexe ruimtelijke opgaven waar Nederland voor staat, is het voeren van een weloverwogen, actief grondbeleid geen luxe maar een noodzaak. Gemeenten die tijdig anticiperen, kunnen betere regie voeren over hun leefomgeving, financiële risico’s beperken én maatschappelijke doelen realiseren.
De VNG benadrukt: nu handelen voorkomt latere afhankelijkheid, financiële druk en gemiste kansen.
Grond als gewilde investering: waarom de vraag blijft stijgen:
De grondprijzen in Nederland, en met name in agrarische regio’s zoals Flevoland en Friesland, blijven onverminderd hoog. Een belangrijke oorzaak hiervoor is de voortschrijdende extensivering in de melkveehouderij, zo blijkt uit recente bevindingen van Rabobank en het Kadaster. De vraag naar extra hectares neemt toe, niet alleen vanwege schaalvergroting, maar juist ook vanwege maatschappelijke druk richting verduurzaming.
Melkveehouders willen hun veestapel beter kunnen spreiden over meer grond, waardoor zij beter voldoen aan milieueisen en stikstofreductie. Het ironische gevolg is echter dat de stijgende grondprijzen de gewenste verduurzaming juist bemoeilijken. Desondanks is de vraag naar grond onverminderd groot en blijven agrarisch ondernemers – vaak geholpen door banken – bereid diep in de buidel te tasten om extra hectares te bemachtigen.
Verdiencapaciteit drijft investeringen – grond bovenaan de lijst.
De agrarische sector – zowel in de akkerbouw als in de veehouderij – draait de afgelopen jaren financieel gezien op een relatief gezond niveau. Met goede opbrengsten en beperkte alternatieven voor rendabele herinvestering, blijft grond de meest stabiele en waardevaste investering.
Volgens VSO Agrarisch Makelaars & Taxateurs, die dagelijks actief zijn in onder andere Gelderland, Flevoland en Overijssel, zien zij in de praktijk een toename in zoekopdrachten naar kwalitatief goede landbouwgrond. “Grond wordt niet alleen gezien als productiemiddel, maar ook als strategisch bezit met toekomstwaarde,” aldus één van de agrarisch makelaars.
Toch blijft de financiering een knelpunt: voor veel agrariërs is de aankoop van grond alleen mogelijk met aanvullende financiering. Banken zijn daarin doorgaans bereid te ondersteunen, zeker wanneer het aankoopplan onderbouwd is met toekomstgerichte maatregelen zoals extensivering of duurzaamheidsinvesteringen.
Paradox: hoge prijs belemmert juist verduurzaming.
Hoewel verduurzaming dé reden is voor de grotere vraag naar grond, leidt de hoge prijs juist tot stagnatie. Boeren worden genoodzaakt om intensiever te produceren om de investering rendabel te maken. Zo ontstaat er druk op de balans tussen maatschappelijke wens en economische realiteit.
Een voorbeeld hiervan is het verschil in prijs tussen tijdelijk en blijvend grasland. Tijdelijk grasland is interessanter voor de productie, omdat het vaker wordt afgewisseld met andere gewassen, waardoor de waarde op de markt hoger ligt. Paul Peter Kuiper, expert landelijk gebied bij het Kadaster, licht toe: “Door grasland te roteren, stijgt de agrarische waarde. Dat zet blijvend grasland op achterstand, terwijl dat juist ecologisch van grotere waarde is.”
Regionale verschillen: van stilstand tot explosieve groei.
De prijsontwikkeling van agrarische grond is niet overal gelijk. In Flevoland stagneert het voortschrijdend gemiddelde al vier kwartalen, net als in delen van Friesland. Maar het beeld is diffuus. Sommige gebieden, zoals de Gelderse Vallei en Noord-Brabant, kennen nog steeds forse stijgingen.
Volgens VSO Makelaars is het vooral de schaarste die de prijzen opdrijft. “Grond wordt nauwelijks aangeboden, en als het op de markt komt, zijn er meerdere geïnteresseerden, inclusief investeerders van buiten de landbouw.” Dat bevestigt ook onderzoek van Wageningen Social & Economic Research (WSER) in samenwerking met het Kadaster: bij een kwart van de grondaankopen is zeker dat de koper geen agrariër is.
Extensivering vraagt visie én strategie.
De noodzaak tot extensivering – minder dieren per hectare – is onmiskenbaar en wordt ingegeven door regelgeving en maatschappelijke druk. Tegelijkertijd vereist het toekomstvisie, waarin agrariërs, banken en beleidsmakers samen optrekken. VSO Agrarisch Makelaars & Taxateurs ondersteunt agrariërs bij het uitstippelen van hun vastgoedstrategie.
Zij kijken naar de haalbaarheid van uitbreidingen, helpen bij het vinden van passende gronden en leveren gevalideerde taxaties die voldoen aan de eisen van banken en overheden. Hierbij houden zij rekening met onder meer:
- Marktwaarde en gebruikswaarde van grond
- Functieverandering en bestemmingsplannen
- Stikstofrechten en milieutechnische beperkingen
- Mogelijkheden voor zonne- of windenergie
Vooruitblik: waar gaat het naartoe?
De meeste signalen wijzen nog steeds op een stijgende grondprijs, ondanks het hoge instapniveau. Veel deskundigen durven zich echter niet vast te pinnen op concrete cijfers. De onzekerheden zijn te groot: het stikstofbeleid is nog in ontwikkeling, klimaateisen worden strenger en de energietransitie kan ook invloed uitoefenen op de grondmarkt.
Toch blijft het vertrouwen hoog. De afgelopen twaalf jaar is de prijs van landbouwgrond gemiddeld verdubbeld, en zolang de grond schaars blijft – en dat blijft hij in Nederland – blijft de waarde stijgen. “Grond is goud,” wordt vaak gezegd. Voor de agrarische sector is het dat in meerdere opzichten: als productiemiddel, als investering én als strategisch middel voor de toekomst.
Maak direct een afspraak in VSO makelaars!
Het verbinden van mensen en vastgoed, dat is wat wij het liefst doen. Onze missie is om u te laten wonen in een omgeving die helemaal uw thuis is. VSO makelaars & taxateurs is specialist in het verkopen van vrijstaande woningen en woonboerderijen. Als makelaar staan wij u graag bij met woord en daad.
