De woningmarkten in Europa staan zwaar onder druk. De betaalbaarheid van woningen neemt af, de woningvoorraad groeit onvoldoende mee en het vertrouwen van investeerders is tanende. Hoewel elk EU-land te maken heeft met eigen uitdagingen, zijn er duidelijke overeenkomsten. In dit artikel zetten we de Europese woningmarkten naast elkaar en vergelijkt onder meer huizenprijzen, inkomensgroei, woningaanbod en financieringsstructuren.
Voor Nederland is de conclusie opvallend: in EU-verband is onze woningmarkt nog relatief betaalbaar, maar de situatie blijft kwetsbaar door structurele tekorten en beleidsmatige onzekerheid.
Inkomensgroei en rente belangrijker dan bevolkingsgroei.
In tegenstelling tot veel publieke opinies blijkt niet bevolkingsgroei, maar vooral inkomensgroei en hypotheekrente de grootste aanjagers van stijgende huizenprijzen. In Nederland groeiden de huizenprijzen de afgelopen tien jaar met 48% (reëel), wat ons op plek 7 zet in de EU. Ter vergelijking: Portugal (+85%) en Hongarije (+80%) voeren de lijst aan.
De inkomensgroei in Nederland bedroeg +36% in tien jaar – exact op het EU-gemiddelde – en heeft daarmee bijgedragen aan een stabiele, maar geleidelijke prijsstijging.
Hypotheekrente en financieringsnormen.
Nederland kent historisch hoge LTV-ratio’s (loan-to-value), waardoor de huizenmarkt gevoeliger is voor renteveranderingen. Dalende hypotheekrentes verhogen de leencapaciteit en stuwen daardoor de prijzen. Veranderingen in de rentestand hebben dus in Nederland een sterker effect dan in landen met strengere hypotheeknormen zoals Italië of Spanje.
Fiscale stimulering: de dubbele werking van de hypotheekrenteaftrek: Nederland kent relatief hoge woonsubsidies in vergelijking met andere EU-landen. Zo bedraagt de fiscale ondersteuning (inclusief renteaftrek) bijna 1,2% van het bbp, ver boven het EU-gemiddelde. Deze stimuleringsmaatregelen verhogen de koopkracht van huishoudens, maar zorgen ook indirect voor hogere huizenprijzen.
Aanbodzijde: bouw en planning blijven achter, structurele tekorten en arbeidskrapte.
Met een woningtekort van circa 400.000 woningen (5% van de voorraad) scoort Nederland niet uitzonderlijk hoog, maar het tekort concentreert zich wel sterk in stedelijke gebieden. De bouwcapaciteit blijft achter door personeelstekort en stikstofproblematiek. Sinds 2019 zijn veel bouwprojecten gepauzeerd, ondanks verleende vergunningen.
Nieuwbouw en vergunningen: Nederland levert jaarlijks 0,9% van de woningvoorraad aan nieuwbouw, vergelijkbaar met het EU-gemiddelde. Echter, een aanzienlijk deel hiervan komt terecht in de sociale huursector. Slechts 0,6% of minder versterkt de vrije koopmarkt, wat druk op de woningprijzen blijft uitoefenen.
Betaalbaarheid: hoe staat Nederland ervoor? Prijs-inkomensverhouding relatief gunstig.
De prijs-inkomensratio in Nederland bedraagt anno 2024 circa 6 voor stellen (netto), wat ons tot de beter betaalbare markten maakt binnen de EU. Voor alleenstaanden ligt dit cijfer op 8,5, nog steeds gunstiger dan het EU-gemiddelde van 11. Toch zijn er signalen van afnemende betaalbaarheid, vooral in grote steden en voor starters.
Hypotheeklasten onder controle, maar drempel blijft hoog: Een Nederlands stel moet gemiddeld 24 jaar aflossen om binnen 30% van hun netto-inkomen te blijven – conform de norm. Alleenstaanden besteden gemiddeld 40% van hun inkomen aan wonen, wat relatief hoog is maar nog steeds lager dan in de meeste EU-landen.
De grootste barrière blijft de hoge instap: met een gemiddelde woningprijs is al snel €80.000 aan eigen geld nodig voor overdrachtsbelasting, kosten koper en een aanbetaling van 15%.
Kwaliteit van woningen: Nederland scoort bovengemiddeld.
Energie-efficiëntie en ruimtegebruik: Nederlandse woningen zijn gemiddeld ruimer (2,1 kamers per persoon) en energie-efficiënter dan de meeste Europese woningen. Slechts 3,8% van de huishoudens woont in overbevolkte woningen, en meer dan de helft van de huishoudens heeft recent verbeteringen aan de energieprestatie van hun woning doorgevoerd.
Toch is ook hier verbetering mogelijk, vooral op het gebied van aanpassing aan veranderende huishoudenssamenstelling zoals de groei van eenpersoonshuishoudens.
Slotconclusie: Nederland in Europees perspectief.
Hoewel Nederland in de EU-context nog als relatief betaalbaar te boek staat, liggen er structurele uitdagingen. De krapte op de woningmarkt, beperkte bouwcapaciteit en fiscale prikkels die de prijzen opdrijven, zorgen voor een gespannen situatie. Tegelijkertijd is de kwaliteit van het woningaanbod hoog, en zijn betalingsachterstanden laag.
Voor makelaars, beleggers en beleidsmakers betekent dit dat investeren in woningontwikkeling, vooral in het middensegment en voor éénpersoonshuishoudens, essentieel blijft om de markt gezond te houden.
Maak direct een afspraak in VSO makelaars!
Het verbinden van mensen en vastgoed, dat is wat wij het liefst doen. Onze missie is om u te laten wonen in een omgeving die helemaal uw thuis is. VSO makelaars & taxateurs is specialist in het verkopen van vrijstaande woningen en woonboerderijen. Als makelaar staan wij u graag bij met woord en daad.
