De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Nederland is in 2025 gestegen naar maar liefst €398.000. Dat is een toename van 5,0 procent vergeleken met het jaar ervoor. Deze stijging markeert een belangrijk moment op de woningmarkt en heeft directe gevolgen voor zowel huiseigenaren als huurders. Dat blijkt uit nieuwe cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Hoewel de toename iets groter is dan vorig jaar, blijft de groei beduidend gematigder dan tijdens de sterke stijgingsjaren van 2018 tot en met 2022. Toch blijft het effect van de WOZ-waarde op onder meer belastingen, hypotheken en financiële planning aanzienlijk.
De WOZ-waarde – voluit de ‘Waardering Onroerende Zaken‘ – geeft de geschatte marktwaarde van een woning aan op basis van de situatie op 1 januari van het voorgaande jaar. In dit geval betekent dat: de waarde die jouw woning op 1 januari 2024 had, bepaalt de WOZ voor 2025. Gemeenten gebruiken hiervoor verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, kenmerken zoals grootte en ligging, en ook gegevens over onderhoud en bouwjaar. De WOZ-waarde vormt de basis voor onder andere de onroerendezaakbelasting (ozb), het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting, de waterschapsbelasting en in sommige gevallen ook voor de vermogensbelasting in box 3.
Grote regionale verschillen in woningwaardering.
Opvallend is dat de WOZ-waardeontwikkeling sterk verschilt per gemeente en provincie. In de Zuid-Hollandse gemeente Leidschendam-Voorburg werd de grootste stijging gemeten. Daar nam de gemiddelde WOZ-waarde toe met maar liefst 14,1 procent, wat resulteerde in een gemiddelde woningwaarde van €444.000. Die forse stijging kan deels worden verklaard door recente nieuwbouwprojecten, herontwikkeling van bestaande woonwijken en een toename in de populariteit van de regio als woonlocatie nabij Den Haag.
Aan de andere kant van het spectrum zien we gemeenten waar de gemiddelde WOZ-waarde juist licht daalde. In Wierden (provincie Overijssel) en Eersel (Noord-Brabant) nam de waarde af met 1,4 procent. De daling in deze gebieden is opvallend, vooral omdat de woningmarkt elders in het land nog steeds tekenen van groei vertoont. Mogelijk spelen hier specifieke lokale factoren zoals bevolkingskrimp, sloop van woningen of een afname in de woningvraag een rol.
Ook tussen provincies zijn er duidelijke verschillen zichtbaar. De provincie Limburg laat de sterkste groei zien met een gemiddelde stijging van 7,6 procent, waarmee de gemiddelde WOZ-waarde daar uitkomt op €312.000. Overijssel en Noord-Holland kenden juist de laagste groei, met beide een toename van 4,1 procent. Opvallend is dat de provincie Utrecht inmiddels dezelfde gemiddelde woningwaarde bereikt als Noord-Holland: €480.000. Daarmee behoren deze twee provincies tot de duurste van Nederland.
WOZ volgt woningprijzen, maar met vertraging.
De ontwikkeling van de WOZ-waarde loopt altijd ongeveer een jaar achter op de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen. Dat komt doordat de waardepeildatum altijd op 1 januari van het voorgaande jaar ligt. Voor WOZ 2025 is dus gekeken naar woningdata uit begin 2024. Gemeenten baseren hun waardebepaling onder meer op gerealiseerde verkoopprijzen, aangevuld met eigen taxaties en marktanalyses. Omdat de WOZ-waarde ook huurwoningen en niet-verkochte koopwoningen meeneemt, is deze niet volledig één-op-één te vergelijken met de huizenprijzen uit makelaarsrapporten of woningplatforms.
Bovendien zorgt de toevoeging van nieuwbouwwoningen aan de woningvoorraad én de sloop van verouderde panden voor een dynamisch beeld dat de gemiddelde WOZ-waarde verder beïnvloedt. Zo kan de gemiddelde waarde in een gemeente stijgen, zelfs als de huizenprijzen stabiel blijven, simpelweg doordat er meer dure woningen zijn bijgekomen of goedkope zijn verdwenen.
Effect van stijgende WOZ op belastingen.
De WOZ-waarde heeft directe impact op de hoogte van diverse belastingen. Voor huiseigenaren stijgen hierdoor mogelijk de lasten, aangezien gemeenten de ozb heffen op basis van de WOZ. Ook het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting is gekoppeld aan deze waarde. Bij een stijging van enkele procenten kan dat al honderden euro’s extra belasting betekenen op jaarbasis.
Daarnaast gebruiken waterschappen de WOZ-waarde als grondslag voor hun heffingen. En ook voor vermogensbelasting in box 3 speelt de waarde van onroerend goed een rol. Wie meerdere woningen bezit, bijvoorbeeld voor verhuur of belegging, merkt de effecten van een stijgende WOZ-waarde extra sterk in de jaarlijkse belastingaangifte.
Laatste daling WOZ-waarde dateert van tien jaar geleden.
Opmerkelijk is dat de gemiddelde WOZ-waarde al sinds 2015 onafgebroken stijgt. De laatste daling werd gemeten in dat jaar, toen Nederland nog volop herstelde van de financiële crisis. Sindsdien heeft de woningmarkt een flinke opwaartse beweging doorgemaakt, mede door lage hypotheekrentes, krapte op de woningmarkt en de toegenomen populariteit van bepaalde regio’s. De stijging in 2025 is weliswaar gematigd in vergelijking met piekjaren als 2021 en 2022, maar het laat zien dat de woningmarkt ondanks renteverhogingen en economische onzekerheid nog steeds veerkrachtig is.
WOZ-waarde stijgt opnieuw: gemiddeld €398.000 in 2025, sterkere toename verwacht in 2026.
Volgens Marieke Blom, hoofdeconoom van ING, is dit nog maar het begin. Zij voorspelt dat de WOZ-waarde in 2026 nog harder zal stijgen, met mogelijk een tweecijferige groei als gevolg van de sterk opgelopen woningprijzen begin 2024.
Vooruitblik: stijging WOZ in 2026 waarschijnlijk nog sterker.
Volgens voorspellingen van onder andere de Waarderingskamer kunnen we in 2026 een nog stevigere stijging van de WOZ-waarde verwachten. De huizenprijzen hebben in de loop van 2024 immers opnieuw een opwaartse lijn laten zien, en omdat de WOZ-waarde dit pas een jaar later weerspiegelt, lijkt een stijging van zo’n 9,5 tot 11,5 procent reëel voor volgend jaar. Daarmee zou de gemiddelde WOZ-waarde in 2026 zomaar boven de grens van €435.000 kunnen uitkomen.
Wat kun je als woningbezitter doen?
Voor huiseigenaren is het verstandig om jaarlijks de WOZ-beschikking goed te controleren. Gemeenten zijn verplicht om transparant te zijn over de manier waarop zij de waarde hebben vastgesteld. Vergelijk je woning met andere vergelijkbare panden in de buurt en kijk of de WOZ logisch aansluit bij de marktontwikkeling. Als je vermoedt dat de waarde onterecht te hoog is vastgesteld, kun je binnen zes weken bezwaar maken. Zeker in gemeenten waar de stijging het sterkst is, zoals Leidschendam-Voorburg, kan dat financieel voordeel opleveren.
WOZ-waarde stijgt in 2026 mogelijk met ruim 11%: huizenbezitters moeten zich voorbereiden.
Na een al forse stijging van de WOZ-waarde in 2025, lijkt 2026 opnieuw een jaar te worden waarin huiseigenaren dieper in de buidel moeten tasten. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Nederland zal naar verwachting tussen de 9,5 en 11,5 procent stijgen. Dat blijkt uit een recente prognose van de Waarderingskamer, het orgaan dat toezicht houdt op de uitvoering van de Wet WOZ door Nederlandse gemeenten.
De verwachte toename komt bovenop de reeds gemeten stijging van 5,0 procent in 2025, waarmee de gemiddelde WOZ-waarde momenteel op €398.000 staat. Deze stijging past in een bredere trend: al tien jaar op rij is de WOZ-waarde van woningen in Nederland gestegen, en die lijn lijkt zich voorlopig voort te zetten.
WOZ 2026 gebaseerd op prijzen van begin 2025.
De verwachte stijging in 2026 is vooral te herleiden naar de sterke prijsontwikkeling van koopwoningen in het voorgaande jaar. In 2024 stegen de verkoopprijzen van bestaande woningen met gemiddeld ruim 10 procent. Die prijsstijgingen vormen de belangrijkste basis voor het bepalen van de WOZ-waarde voor 2026, aangezien gemeenten werken met een waardepeildatum van 1 januari 2025. Op dat moment wordt de marktwaarde van een woning vastgesteld op basis van vergelijkbare transacties in de buurt, waarbij wordt gekeken naar verkoopprijzen, woningkenmerken en locatiegegevens.
De koppeling tussen verkoopprijzen en WOZ-waarde is echter niet exact één-op-één. Er zijn meerdere factoren die invloed uitoefenen op de waardebepaling, wat kan zorgen voor verschillen tussen de werkelijke marktwaarde en de berekende WOZ.
Meer dan alleen woningprijzen: andere factoren wegen mee.
Hoewel de transactieprijzen een belangrijke rol spelen, benadrukt de Waarderingskamer dat gemeenten bij het vaststellen van de WOZ-waarde ook andere elementen meewegen. Denk daarbij aan de ligging van de woning, het type woning (vrijstaand, tussenwoning, appartement, etc.) en de staat van onderhoud. Daarnaast kunnen nieuwbouwprojecten of juist sloop van oude woningen de gemiddelde WOZ-waarde van een wijk of gemeente flink beïnvloeden.
Door het dynamische karakter van de woningvoorraad en verschillen in gemeentelijk beleid, kunnen de WOZ-waarden per regio sterk uiteenlopen. Waar in de ene gemeente een forse stijging wordt genoteerd, kan in een andere juist sprake zijn van stabilisatie of zelfs een lichte daling. In 2025 werd bijvoorbeeld de grootste stijging waargenomen in Leidschendam-Voorburg, met een toename van ruim 14 procent. Daar steeg de gemiddelde WOZ-waarde naar €444.000. Op provincieniveau was Limburg koploper met een stijging van 7,6 procent tot €312.000.
Een decennium van stijgende WOZ-waarden.
De verwachte stijging in 2026 betekent het elfde opeenvolgende jaar waarin de gemiddelde WOZ-waarde toeneemt. De laatste keer dat er sprake was van een daling, was in 2015. Sindsdien is de woningmarkt structureel duurder geworden, mede door lage rentes, een toenemende woningnood en het beperkte aanbod van koopwoningen. De sterkste stijging in de afgelopen jaren werd genoteerd in 2023, toen de gemiddelde WOZ-waarde met ruim 16 procent omhoogging. Dat jaar gold als uitschieter, mede veroorzaakt door het sterk opgelopen tekort aan betaalbare koopwoningen in met name stedelijke gebieden.
Met een stijging van tussen de 9,5 en 11,5 procent in het vooruitzicht, zal 2026 waarschijnlijk opnieuw bijdragen aan de groeiende vermogenswaarde van woningen — maar ook aan de belastingdruk voor veel huishoudens.
Hogere WOZ-waarde, hogere lasten?
Een stijgende WOZ-waarde heeft niet alleen impact op papier, maar vertaalt zich ook in hogere maandlasten en jaarlijkse heffingen. Gemeenten baseren de onroerendezaakbelasting (ozb) op deze waarde, net als waterschappen voor de heffing van de waterschapsbelasting. Daarnaast heeft de WOZ-waarde gevolgen voor het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting en kan deze doorwerken in box 3, vooral voor wie meerdere woningen bezit.
Het is daarom belangrijk dat huiseigenaren kritisch kijken naar de WOZ-beschikking zodra deze wordt ontvangen. De gemeente moet onderbouwen hoe de waarde tot stand is gekomen. Is de stijging buitensporig of klopt de vergelijking met soortgelijke woningen niet? Dan is het mogelijk om bezwaar te maken. Zeker bij sterke stijgingen — zoals nu in Leidschendam of andere groeigemeenten — kan dat financieel voordeel opleveren.
Wat betekent dit voor woningbezitters?
Voor veel huiseigenaren betekent de verwachte stijging in 2026 dat ze hun woonlasten opnieuw moeten evalueren. Het kan verstandig zijn om nu alvast te kijken naar de verwachte WOZ en hoe deze zich verhoudt tot vergelijkbare woningen in de omgeving. De kans is groot dat ook in jouw gemeente de waarde van je woning verder stijgt, met gevolgen voor je belastingaangifte en de maandelijkse lasten. Tegelijkertijd kan een hogere WOZ-waarde ook gunstig uitpakken bij het aanvragen van een hypotheek of het aantonen van overwaarde.
Conclusie: alert blijven loont.
De WOZ-waarde blijft een belangrijke financiële graadmeter voor miljoenen Nederlandse huishoudens. Met een verwachte stijging van tot wel 11,5 procent in 2026 is het van belang om alert te zijn. Gemeenten baseren hun inschattingen op steeds actuelere en verfijndere data, maar fouten of onterechte vergelijkingen blijven mogelijk. Door actief je beschikking te controleren en indien nodig bezwaar te maken, houd je grip op je woonlasten en voorkom je dat je te veel betaalt aan belasting.
Maak direct een afspraak in VSO makelaars!
Het verbinden van mensen en vastgoed, dat is wat wij het liefst doen. Onze missie is om u te laten wonen in een omgeving die helemaal uw thuis is. VSO makelaars & taxateurs is specialist in het verkopen van vrijstaande woningen en woonboerderijen. Als makelaar staan wij u graag bij met woord en daad.
